房地產(chǎn)股權(quán)私募基金風(fēng)起云涌：從幕后到主流

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)，包括銀行信貸、上市融資等渠道紛紛收緊甚至近乎關(guān)閉，時(shí)至5月，房地產(chǎn)信托暫停的傳聞更是頻繁傳出。在此背景之下，房地產(chǎn)股權(quán)私募基金卻風(fēng)起云涌，儼然成為金融輪盤(pán)中的一支重要力量。

　　如果仔細(xì)回憶，基金牽手地產(chǎn)企業(yè)，其實(shí)并不陌生。但相對(duì)之前的若隱若現(xiàn)，如今似乎已經(jīng)準(zhǔn)備好了被推上前臺(tái)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)擁有充足的社會(huì)資本，卻缺少合適的金融投資工具和房地產(chǎn)投資平臺(tái)。而中國(guó)房地產(chǎn)基金的興起，正是為社會(huì)資本提供一條重要的收益高且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的投資渠道。而如今的近來(lái)的私募熱，是否已經(jīng)暗中指明了下一輪的風(fēng)向標(biāo)?

　　自建平臺(tái)，暗潮洶涌

　　“最近幾個(gè)月所經(jīng)手的私募項(xiàng)目有所增加，現(xiàn)在手上已經(jīng)有好幾個(gè)項(xiàng)目正在進(jìn)行之中。” 一位基金界資深人士表示。與此同時(shí)，包括西南財(cái)大、清華、北大等眾多私募培訓(xùn)班相繼開(kāi)講，而所針對(duì)的對(duì)象多是各企業(yè)的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理等，“更多的是建立一種平臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)信息的溝通，最終促使老總之間協(xié)議成立私募股權(quán)基金。”看似平常的培訓(xùn)班數(shù)量增加，其背后卻隱藏著各企業(yè)的私募計(jì)劃。

　　據(jù)記者了解， 2010年，清華房地產(chǎn)總裁商會(huì)便以此為平臺(tái)與華房聯(lián)合基金成功發(fā)起“成都華房地產(chǎn)股權(quán)投資基金”。負(fù)責(zé)人稱(chēng)：“項(xiàng)目采用合伙制方式，通過(guò)資金的規(guī)?；癁槠髽I(yè)之間建立一個(gè)暢通的融資平臺(tái)，同時(shí)可對(duì)投資的模式和渠道進(jìn)行規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化管理。年回報(bào)率大約為25%，目前該項(xiàng)目運(yùn)行良好。”

　　無(wú)獨(dú)有偶，成都本土企業(yè)合力達(dá)基金正牽頭成立首個(gè)成都民營(yíng)企業(yè)房地產(chǎn)私募基金——中企(成都)房地產(chǎn)股權(quán)投資基金也已接近完成資金的募集，該基金意在吸引實(shí)力地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及私營(yíng)企業(yè)，而募集規(guī)模確定為2億元。

　　“傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投融資模式正在發(fā)生改變，即由傳統(tǒng)的拿地、建房、賣(mài)房、物管、融資為一體的開(kāi)發(fā)模式，逐漸分離為土地運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)投資商這種結(jié)構(gòu)形態(tài)。房地產(chǎn)基金將憑借龐大的資金集聚效應(yīng)，有望成為未來(lái)房地產(chǎn)會(huì)業(yè)的最重要的資金來(lái)源。”某投資管理公司地產(chǎn)部人士表示，“我們稱(chēng)之為當(dāng)今的潮流，未來(lái)的趨勢(shì)。”

　　事實(shí)上，早在6年以前，私募股權(quán)基金的投資方式便在成都市場(chǎng)上有所體現(xiàn)。2005年，作為早期的地產(chǎn)投資基金及管理公司，由深圳萬(wàn)科、北京萬(wàn)通、河南建業(yè)、浙江南都等一批中國(guó)具有市場(chǎng)影響力的房地產(chǎn)企業(yè)共同發(fā)起的中城聯(lián)盟，透過(guò)旗下“中城基金”與中城聯(lián)盟會(huì)員之一的交大房產(chǎn)聯(lián)袂共同打造的成都牧馬山易城項(xiàng)目便取得了較為成功的效果。

　　“中城聯(lián)盟透過(guò)實(shí)力企業(yè)進(jìn)行資金聚集，并對(duì)其會(huì)員進(jìn)行資金開(kāi)放。當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目采用階段性持股方式，透過(guò)股權(quán)購(gòu)買(mǎi)的方式進(jìn)行，而交大房產(chǎn)按照股權(quán)價(jià)格的15%左右進(jìn)行回報(bào)以實(shí)現(xiàn)退出。”某知情人士向記者描述到，據(jù)了解，當(dāng)時(shí)所募集的資金規(guī)模大約達(dá)到了5000萬(wàn)元左右的水平。

　　事實(shí)上，近年來(lái)這類(lèi)投資方式在成都屢有出現(xiàn)，且各具特色。作為復(fù)地控股成立的基金管理公司——智盈投資所管理的復(fù)地景業(yè)基金，便選擇了成都天府新城“雍湖灣”項(xiàng)目進(jìn)行投資，據(jù)悉，該基金于2009年末進(jìn)入該項(xiàng)目，在經(jīng)過(guò)短暫準(zhǔn)備后項(xiàng)目正式啟動(dòng)，如今正在對(duì)其二期住宅及商業(yè)綜合體進(jìn)行銷(xiāo)售。

　　巨頭爭(zhēng)搶上游霸主

　　金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克曾表示，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)有兩個(gè)發(fā)展方向，“一個(gè)是向上游發(fā)展，進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，比如房地產(chǎn)私募基金;另一個(gè)是向下游發(fā)展，做產(chǎn)品線(xiàn)，比如老年公寓、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。”記者了解到，目前金地集團(tuán)已經(jīng)明確將私募股權(quán)基金作為除融資作用以外的重要戰(zhàn)略部署來(lái)進(jìn)行發(fā)展，并力爭(zhēng)三年后，基金融資額占公司投資總額的20%左右。

　　而數(shù)據(jù)也顯示，整個(gè)2010年，國(guó)內(nèi)共有10只房地產(chǎn)私募基金成功募集超過(guò)18.59億美元，基金數(shù)量與金額分別為2009年全年水平的5倍和3.4倍。而包括復(fù)地、金地、中海、保利等大型房地產(chǎn)企業(yè)也在準(zhǔn)備或已經(jīng)開(kāi)始了對(duì)于房地產(chǎn)私募基金業(yè)務(wù)的拓展。

　　但事實(shí)上，“截止目前為止，大型開(kāi)發(fā)商對(duì)于私募基金的運(yùn)用還相對(duì)較少。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　大型開(kāi)發(fā)商啟動(dòng)私募基金業(yè)務(wù)，通常可以理解為兩大目的：一是，產(chǎn)生帶動(dòng)效應(yīng)，據(jù)悉，大牌開(kāi)發(fā)商通常不會(huì)單獨(dú)投入資金來(lái)成立基金公司，而更多的是借助其品牌來(lái)吸引投資者的參與，形成“基金池”，以實(shí)現(xiàn)自身項(xiàng)目的利益最大化，同時(shí)一定程度減少項(xiàng)目投入;二是，透過(guò)基金以拓寬收益渠道。

　　事實(shí)上，與國(guó)外戰(zhàn)略合作資金之間的合作，更多的成為當(dāng)前大型開(kāi)發(fā)商慣用的模式。仔細(xì)觀(guān)察便可以發(fā)現(xiàn)包括萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、富力、金地、龍湖等國(guó)內(nèi)一線(xiàn)房企的項(xiàng)目中均有外資的身影，該人士表示，“更多的是直接的資金合作，國(guó)外資本在國(guó)外集結(jié)后直接進(jìn)入到國(guó)內(nèi)進(jìn)行企業(yè)的融資。”無(wú)論是成都置信實(shí)業(yè)與凱德旗下基匯基金的合作，還是荷蘭GTC通過(guò)基金運(yùn)作于去年下半年透過(guò)成都凱丹廣場(chǎng)完成在中國(guó)的成功首演，都可以看到國(guó)外資本的頻頻動(dòng)作。

　　
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　　公開(kāi)資料顯示，在2011年一季度完成募集的25只可投資于中國(guó)大陸地區(qū)的私募股權(quán)投資基金中，房地產(chǎn)基金占據(jù)5只。某身兼多個(gè)海外私募基金顧問(wèn)的業(yè)內(nèi)人士表示：“國(guó)家也正在包括上海、天津、重慶等地試點(diǎn)‘合格境外有限合伙人制度’(QFLP)，雖正式規(guī)定尚未出臺(tái)，但仍可感受到國(guó)家對(duì)海外資本的態(tài)度。”

　　在采訪(fǎng)中記者了解到，QFLP的試行可改變外國(guó)資本原先先將錢(qián)投入國(guó)內(nèi)，在尋找項(xiàng)目的狀況。而采用先選定幾個(gè)固定項(xiàng)目，再募集外幣基金轉(zhuǎn)化為人民幣后進(jìn)行直接投資的方式。由此，可減少審批程序，促進(jìn)私募基金的發(fā)展，但同時(shí)，對(duì)于資金的管理問(wèn)題也需要同步跟上。該顧問(wèn)表示：“境外投資基金的普遍收益預(yù)期在8%左右的水平，而國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)現(xiàn)狀則對(duì)這類(lèi)基金產(chǎn)生了強(qiáng)大的吸引力。”

　　中小企業(yè)的資本式存在

　　成都市場(chǎng)上的私募基金計(jì)劃正在全面鋪開(kāi)。而宏觀(guān)調(diào)控的持續(xù)深入，正從一個(gè)側(cè)面催化這個(gè)過(guò)程的快速進(jìn)行。據(jù)記者了解到，目前市場(chǎng)上私募股權(quán)基金的年回報(bào)率大約為15%--20%。在當(dāng)今信貸、信托閘門(mén)近乎關(guān)閉且通過(guò)投資擔(dān)保公司或其他渠道進(jìn)行民間融資的成本高企的時(shí)下，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)較為合理的融資渠道。

　　除此之外，對(duì)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，私募股權(quán)基金已經(jīng)開(kāi)始發(fā)揮出另一重要作用。部分有閑置資金的中小開(kāi)發(fā)商在無(wú)地可拿的情況下亦可透過(guò)股權(quán)私募基金這種新的投資方式以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的合理增長(zhǎng)。一位開(kāi)發(fā)商老總向記者的講述也頗為有趣，“現(xiàn)在看地只看拍賣(mài)信息，下來(lái)一了解，保利、華潤(rùn)參拍，OK，回家睡覺(jué)去，不用去拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)了。”自2009年下半年起，眾多地產(chǎn)大鱷紛紛進(jìn)入成都市場(chǎng)，土地價(jià)格被迅速拉高，中小開(kāi)發(fā)商雖有閑錢(qián)，但在這種競(jìng)爭(zhēng)中極難拿到土地，透過(guò)行業(yè)內(nèi)自發(fā)組織成立這種基金，卻可以逐漸變身為房地產(chǎn)的投資角色。對(duì)于中小房企參與股權(quán)私募基金，這位總經(jīng)理用了三個(gè)詞形容：“輕松、穩(wěn)定、較為合理。”

　　鏈接：苦練內(nèi)力最關(guān)鍵

　　對(duì)于項(xiàng)目的選擇，私募基金在尋求受益之外的重要考慮，而謹(jǐn)慎的選擇態(tài)度成為其考慮過(guò)程中的重點(diǎn)。在記者的采訪(fǎng)中可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于處在不同階段的項(xiàng)目，基金公司有著不完全相同的考量標(biāo)準(zhǔn)，但穩(wěn)定的收益和風(fēng)險(xiǎn)的可控成為這類(lèi)考量的共同點(diǎn)。

　　某私募公司負(fù)責(zé)人告訴記者：“在金融行業(yè)中，信用顯得尤為重要?；诖?，良好的信用記錄及明確的產(chǎn)權(quán)關(guān)系成為一個(gè)項(xiàng)目受到私募基金公司青睞的基礎(chǔ)。”除此之外，包括對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的考核，項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債等相關(guān)考量也是考量的重點(diǎn)。這位負(fù)責(zé)人表示，成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商80%沒(méi)有在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)統(tǒng)籌上有明確的領(lǐng)軍人，而企業(yè)現(xiàn)在首先要修身，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)金融人士設(shè)計(jì)合理的融資方案。

　　事實(shí)上，融資渠道的多變和靈活只是表象，企業(yè)發(fā)展中的協(xié)調(diào)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)問(wèn)題才是根本的內(nèi)功。