50億還是100億：彩生活到底該如何估值？

在小米以2017年Q2的2316萬臺出貨量，6.2%的Q2市場占有率，58.9%的增長率回歸到全球手機(jī)第一陣營的時候，市場終于打消了對小米生態(tài)圈戰(zhàn)略的疑慮。

一個普遍的觀點(diǎn)是，以小米手機(jī)、路由器、電視為核心，延伸至硬件、內(nèi)容、服務(wù)等各個分支的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，統(tǒng)一于云服務(wù)的大業(yè)務(wù)框架，小米帝國如此龐大而又清晰的商業(yè)版圖設(shè)計，是450億美元估值的支撐邏輯。

而作為繼小米之后的國內(nèi)第二大生態(tài)圈締造者——彩生活，其商業(yè)布局的路徑與小米如出一轍：

以現(xiàn)有的物業(yè)管理服務(wù)，并通過輕資產(chǎn)擴(kuò)張手段不斷擴(kuò)大服務(wù)面積，作為切入互聯(lián)網(wǎng)平臺的起點(diǎn)和入口；在此基礎(chǔ)上圍繞社區(qū)場景的各個維度孵化各個E化平臺為用戶提供服務(wù)。

可以看到，彩生活以這兩個圈層為維度，層層構(gòu)建基于基礎(chǔ)社區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)。

目前來看，以互聯(lián)網(wǎng)公司作為自我定位的彩生活雖然成功轉(zhuǎn)型，但市場并沒有改變對其原有的估值邏輯。

不管是在規(guī)模為王的傳統(tǒng)物業(yè)領(lǐng)域還是基于生態(tài)圈的互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型，彩生活的真實價值尚未被市場充分發(fā)掘。

實際上，彩生活在2014年上市之初就已經(jīng)具備清晰的商業(yè)發(fā)展路徑：物業(yè)-應(yīng)用-平臺-生態(tài)。

沿著這一個商業(yè)模式的進(jìn)化鏈條，我們逐個階段來分析，彩生活到底被低估了多少。

一

作為物業(yè)公司估值：基于規(guī)模

實際上，資本市場對于傳統(tǒng)物業(yè)的估值邏輯與房地產(chǎn)行業(yè)類似，規(guī)模為王。這也是大多數(shù)物業(yè)公司通過大規(guī)模橫向收購進(jìn)行擴(kuò)張的原因。

對于物業(yè)管理這種勞動密集服務(wù)型行業(yè)而言，通過規(guī)模效應(yīng)降低管理成本,從而增加利潤是競爭力的來源。

在港股市場中，彩生活、綠城服務(wù)和中海物業(yè)是三大物業(yè)巨頭，在資本市場的表現(xiàn)如圖所示：

（截至9月13日）

可以看出，同為港股的三家物業(yè)上市公司，彩生活的在管面積明顯高于后兩者，領(lǐng)先了不止一個身位。

但從資本市場給出的預(yù)期來看，彩生活市盈率約26倍，綠城服務(wù)市盈率約35倍，中海物業(yè)的市盈率約為22倍。

這也表明在物業(yè)板塊的估值體系中，規(guī)模最大的彩生活其價值并沒有在股價上得到真正的體現(xiàn)。

可以看到的是，若以綠城服務(wù)的市盈率作為對標(biāo)，再加上在管面積的規(guī)模優(yōu)勢，彩生活至少可以達(dá)到36倍以上，假若如此，彩生活的市值高達(dá)77億。

二

作為互聯(lián)網(wǎng)公司估值：

基于用戶、平臺與入口

即便彩生活已經(jīng)成為中國最大的社區(qū)運(yùn)營服務(wù)商，但實際上，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)并不是彩生活未來的發(fā)展方向。

誠如彩生活執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官唐學(xué)斌所說，彩生活未來實現(xiàn)25億平方米管理面積并不困難，但是如果不蛻變成互聯(lián)網(wǎng)公司，等待的就是滅亡。

為了突破傳統(tǒng)物業(yè)增長的天花板，彩生活已經(jīng)從起初的“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”模式，具體表現(xiàn)為：

彩生活把物業(yè)管理的屬性逐步地降低，選擇成為物業(yè)公司的軟件服務(wù)商，解決方案的提供商。

若以互聯(lián)網(wǎng)板塊的估值邏輯對彩生活進(jìn)行分析我們會發(fā)現(xiàn)，作為一家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，彩生活明顯被市場低估。

這樣的判斷基于以下兩點(diǎn)：

1、用戶和收入

彩生活已是全球最大的社區(qū)物業(yè)運(yùn)營商，彩之云app的注冊用戶已高達(dá)412.1萬，活躍用戶為243.4萬，同比增長91.7%，活躍度高達(dá)59.1%。

上半年，彩之云平臺累計交易金額(GMV)達(dá)23.94億元。每個用戶平均產(chǎn)生984元交易額。

以400萬的用戶獲得1.11億元的收入，從流量變現(xiàn)的角度看，這樣子的成績放在互聯(lián)網(wǎng)公司里也是名列前茅。

眾所周知，在傳統(tǒng)物業(yè)板塊，30倍的PE已屬不錯，但在互聯(lián)網(wǎng)的估值體系里，30倍的PE只是一個底部價格。

2、平臺與入口

為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)估值通常用到梅特卡夫定律：

V=K*N^2。

其中，V（value）是公司的估值，K是價值系數(shù)，N是用戶數(shù)，表明互聯(lián)網(wǎng)價值是以用戶數(shù)量的平方的速度增長。

按照梅特卡夫定律計算，彩生活現(xiàn)在的估值基礎(chǔ)為：V=K*243.4萬*243.4≈6K億美元。K是價值系數(shù)。

彩生活計劃到2020年覆蓋1億人口，也就是大約3500萬個家庭左右，彩之云的用戶人數(shù)還會經(jīng)歷快速的增長。

互聯(lián)網(wǎng)公司價值的平方式增長意味著，假設(shè)2020年彩之云活躍用戶人數(shù)增長5倍到達(dá)1225萬人，彩生活的估值就會變?yōu)楝F(xiàn)在的25倍！

雖然以目前市場來看，K值的確定是一個相對感性的過程，涉及到公司的商業(yè)模式、管理水平、發(fā)展階段等等，沒有一個固定的模型可以推算。換句話說，每個互聯(lián)網(wǎng)公司的K值都是不同的。

例如，以市值和用戶人數(shù)倒推，facebook的K值為92，騰訊的K值為206，360、獵豹的k值分別為16.8和16。

因此，要估計彩生活的K值，必須考慮到彩生活的社區(qū)入口。

目前來看，彩生活所服務(wù)的社區(qū)是一個天然的線下流量入口，多個社區(qū)形成巨大用戶網(wǎng)絡(luò)。

線上用戶增長紅利消耗殆盡之后，線下流量入口由于高轉(zhuǎn)化率、高活躍度，其重要程度越來越受到關(guān)注。事實上，如今亞馬遜、阿里巴巴、京東等巨頭正不惜一切代價奪取線下流量入口，所謂的“新零售”“Amazon Go”等概念都是建立在線上和線下結(jié)合的基礎(chǔ)之上。

坐擁8.49億平方米平臺服務(wù)面積，彩生活在踏上轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)公司的那一刻就已然具備無可比擬的先天優(yōu)勢。

除此之外，彩生活還是“平臺的平臺”。

彩之云APP上匯聚了諸多第三方平臺如“E能源”“E停車”等等。平臺服務(wù)商的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般的應(yīng)用級公司，這部分的溢價不容小覷。

作為一家“年輕的”互聯(lián)網(wǎng)公司，即使K值為1，彩生活互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)的估值也達(dá)到了6億美元；K值達(dá)到3，彩生活的估值會是18億美元；以2016年2.16億元人民幣的凈利潤計算，考慮線下流量、平臺入口的增值，對應(yīng)的PE將達(dá)到50倍！

三

生態(tài)圈戰(zhàn)略成型

作為商業(yè)模式進(jìn)化鏈條的最后一環(huán)，生態(tài)圈戰(zhàn)略無疑是彩生活基于互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的升維布局。

受小米生態(tài)圈啟發(fā)，彩生活依靠“平臺孵化+小股操盤”的輕資產(chǎn)擴(kuò)張模式讓傳統(tǒng)線下物業(yè)+線上平臺互通互聯(lián)，打造物業(yè)服務(wù)生態(tài)圈。

所謂小股操盤，是指對生態(tài)鏈的企業(yè)采取參股模式，持股比例一般在5-20%。

平臺孵化則是提供平臺，邀請企業(yè)家和員工為彩生活管理的社區(qū)創(chuàng)建社區(qū)服務(wù)。彩生活同時作為投資者和管理人，從成功的創(chuàng)業(yè)案例中受益。彩生活生態(tài)圈目前已涵蓋E維修、E能源、E停車、E教育等近30個E化產(chǎn)品。

半年報顯示，2017年上半年，彩生活與28家物業(yè)公司達(dá)成合作。其中：

1、到家維修平臺E師傅日單量突破15000單；

2、電梯維保SaaS平臺E電梯上線電梯數(shù)量超過50000臺，大半年時間做到目前全國體量最大。

3、“彩富人生”累計成交金額19.66億元，同比增長225.9%，超過2016年全年累計成交額；

4、“彩生活住宅”與36家開發(fā)商訂立合約，半年銷售2743套，同比增長321.4%。

2017年半年報的數(shù)據(jù)顯示，彩生活的生態(tài)圈戰(zhàn)略卓有成效：

增值服務(wù)業(yè)務(wù)的收入在上半年同比增長55.1%至1.11億，貢獻(xiàn)分部溢利6960萬元，占比30.1%，毛利率高達(dá)84.5%。一個小米式的生態(tài)圈正在逐步成型。

可以看到，彩生活的生態(tài)圈戰(zhàn)略是以小米作為標(biāo)桿。作為全球排名第二的獨(dú)角獸公司，小米最近一次融資時的估值是450億美元。

參考小米的估值倍數(shù)，我們不妨大膽假設(shè)一下：

若彩生活達(dá)到小米的1/10，45億美元的市值在望；

即使只有小米的1/20，22.5億美元的價值才是一家成功的互聯(lián)網(wǎng)公司應(yīng)有的市場溢價。

可以預(yù)見的是，后房地產(chǎn)時代，沿著生態(tài)鏈戰(zhàn)略的商業(yè)模式，彩生活或能成為一個小獨(dú)角獸。