美初創(chuàng)科技公司選址：已漸漸拋棄車庫

北京時間8月30日消息，《紐約時報》近日刊載文章稱，尋求租用低價辦公空間的科技創(chuàng)業(yè)公司正在拓寬曼哈頓“硅谷”的邊界。文章指出，當下初出茅廬的科技公司已經(jīng)變得更加關(guān)注成本問題，不愿象以前的創(chuàng)業(yè)公司那樣在短時間內(nèi)就把自己的種子資金消耗殆盡。曼哈頓中城區(qū)的人氣度正在上升，原因是這里的辦公樓租金可以低到每平方英尺40美元，而在更加時髦的社區(qū)中，租金最高可達每平方英尺70美元。

以下是這篇文章的全文：

在十年以前的互聯(lián)網(wǎng)繁榮發(fā)展時期，科技公司曾大量涌入曼哈頓百老匯街沿邊的社區(qū)，大多數(shù)最終都落戶在23街一個非正式分界點南邊的社區(qū)中。

但時至今日，那條盧比孔河(意大利北部小河，是古代高盧和羅馬共和國的界河)正經(jīng)常被新一代的數(shù)字企業(yè)穿越，這些公司看起來正希望用下曼哈頓及其新潮風尚來交換更加守舊的中城區(qū)周邊社區(qū)。

據(jù)NYC Digital編纂的數(shù)據(jù)顯示，有100多家基于互聯(lián)網(wǎng)的營銷公司、零售商和社交網(wǎng)絡公司目前的總部都設在熨斗大廈(Flatiron Building)和中央公園之間的地區(qū)，而整個紐約市中則共有大約1400家從事類似業(yè)務的公司。NYC Digital是紐約市長邁克爾·彭博(Michael R. Bloomberg)在去年啟動的一個項目，旨在宣傳紐約市的科技行業(yè)。

“硅谷的邊界很明顯正在向外推進。”高緯環(huán)球(Cushman and Wakefield)的經(jīng)紀人喬納森·賽爾克(Jonathan Serko)說道，他曾致力于將科技公司帶往中城區(qū)。他補充稱：“有些公司正處于必要而想要遷址。”

在曼哈頓的繁華鬧市區(qū)，近年以來商業(yè)樓租金一直都在上揚，原因是切爾西(Chelsea)、格林威治村(Greenwich Village)和金融區(qū)等日益時髦的社區(qū)中一直都在浮現(xiàn)出大量的新企業(yè)。同時，住宅樓的轉(zhuǎn)換也一直都在以科技公司一度喜愛的那種工業(yè)建筑為目標。

而與此同時，與以前的科技創(chuàng)業(yè)公司相比，當下初出茅廬的科技公司已經(jīng)變得更加關(guān)注成本問題，不愿象以前的創(chuàng)業(yè)公司那樣在短時間內(nèi)就把自己的種子資金消耗殆盡，房地產(chǎn)經(jīng)紀人說道。將公司總部設在中城區(qū)有可能節(jié)省大量的資金，原因是據(jù)高緯環(huán)球統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，中城區(qū)的辦公樓租金可以低到每平方英尺40美元(約合每平方米430美元);而在更加時髦的社區(qū)中，租金最高可達每平方英尺70美元(約合每平方米750美元)。

為玩具反斗城等零售商提供在線服務的電子商務解決方案及服務公司GSI Commerce在2011年被eBay收購，當時該公司轉(zhuǎn)租了位于百老匯街SoHo金融區(qū)的一個面積為1萬平方英尺(約合930平方米)的頂樓辦公室，原因是在被收購以后，這家公司有必要擴充辦公空間。

“不要誤會，市場上確實有很多十分美觀的辦公空間。”GSI Commerce的高級副總裁詹·多布日什(Jan Dobri)說道。“只是把錢花在那些辦公空間上不是個好辦法。”

多布日什在SoHo金融區(qū)和Hudson Yards所看到的辦公空間的租金大約為每平方英尺60美元(約合每平方米650美元)，價格過于昂貴，她說道。到最后，她選定了百老匯街1350號作為 GSI新的辦公地點，那是一幢位于西36街的戰(zhàn)前高樓。這幢建筑物的業(yè)主Malkin Holdings稱，在今年3月份，GSI在這里租用了一個2.5萬平方英尺(約合2320平方米)的三樓辦公空間，價格大約為每平方英尺45美元(約合每平方米480美元)。

將公司辦公地點設在中城區(qū)還有其他的好處，比如說鄰近賓州火車站等，多布日什說道。在她所在這家公司的100名員工中，有幾名員工經(jīng)常都要到GSI位于賓夕法尼亞州蒙哥馬利郡普王市(King of Prussia)的總部去，而他們喜歡火車站靠公司近一些，她說道。

對Malkin Holdings總裁安東尼·邁爾肯(Anthony Malkin)來說，吸引象GSI這樣的數(shù)字公司是需要優(yōu)先考慮的事情。這家公司已經(jīng)對其在曼哈頓擁有的物業(yè)進行了整修，希望藉此吸引新類型的租客。在百老匯街1350號，他對大理石墻面的大廳和電梯間進行了重新裝修，加入了能顯示天氣和新聞信息的小型監(jiān)控器，還對這幢大樓的窗戶、燈光和浴室進行了升級。主要業(yè)務集中在數(shù)字平臺上的廣告代理機構(gòu)U Marketing在2009年遷入這幢大廈的八樓，而且最近還額外租用了隔壁的一個辦公空間。

類似的，在邁爾肯管理的帝國大廈(Empire State Building)中，一項正在繼續(xù)進行中的裝修工程已經(jīng)在許多樓層中打通了墻壁，目的是讓辦公空間看起來更加開放。

這種措施可能已經(jīng)取得了效果。邁爾肯說道，在今年春天，職業(yè)社交網(wǎng)站LinkedIn簽署了一份租約，租下了24樓的一個1.04萬平方英尺(約合970平方米)的辦公空間，以擴充該公司此前在25樓上已經(jīng)擁有的3.2萬平方英尺(約合2970平方米)的辦公空間。他還補充稱，這樁102層的地標大廈的租金要價為每平方英尺50美元(約合每平方米540美元)起。

科技創(chuàng)業(yè)公司現(xiàn)在選擇辦公場所時已經(jīng)變得更加傳統(tǒng)化，而不是象以前那樣從倉庫開始創(chuàng)業(yè)，這意味著科技創(chuàng)業(yè)公司“正在從有關(guān)創(chuàng)造力的環(huán)境轉(zhuǎn)向‘讓我們?nèi)ド习喟?rsquo;的環(huán)境”，邁爾肯說道。

這種最初的工業(yè)空間的外觀——開放式的布局、長長的窗戶、以及高高的天花板——在中城區(qū)也能看到，比如說百老匯街1385號，這是位于西38街的一幢23層的大廈，地處曼哈頓的服裝區(qū)，許多結(jié)婚禮服廠商曾一度在此安家。在這個月，在線時裝零售商Ideeli將在這里剪彩，將其生產(chǎn)設施從SoHo金融區(qū)的拉菲爾街(Lafayette Street)148號遷往這幢大廈，這家公司租用了2.35萬平方英尺(約合2180平方米)的整層辦公空間。這個新的辦公室擁有12英尺(約合3.7 米)高的層高，還有大大的銅窗。

在Ideeli新辦公地點的上面幾層，通信公司 ShoreTel也已經(jīng)在最近簽署了一份租約，租下了一整層的辦公空間，這個新的辦公室將取代該公司目前在切爾西區(qū)西17街245號1.5萬平方英尺(約合1390平方米)的辦公空間。ShoreTel的副總裁希瑟·貝納特(Heather Bennett)說道，舊的辦公地點是一幢12層高的建筑物，將被轉(zhuǎn)換為公寓大廈。

在今年12月份完工時，ShoreTel的新居將容納100名員工。據(jù)一份透視圖顯示，這處新的辦公空間將擁有一個通風的中央空間，其中擺放著員工使用的桌椅，僅在邊角處有少數(shù)的傳統(tǒng)辦公室。“現(xiàn)在我們將在一個開放式的空間總工作，而我們希望新的辦公空間能更加開放，因為合作和學習是我們項目的中心。”貝納特說道。

百老匯街1385號的業(yè)主Bloomingdale Properties已經(jīng)為這幢大廈的普通空間采用了一種類似的美學設計，通過一項投資6000萬美元的三年期裝修計劃來實現(xiàn)。通過移動一個報攤的方式，Bloomingdale Properties就能拓寬大廳空間。此外，該公司還為這幢大廈增設了一個底樓自行車房。

為了提防許多創(chuàng)業(yè)公司在第一個回合中就宣告死亡，業(yè)主們在審核潛在租客時已經(jīng)變得非常嚴格，Bloomingdale副總裁約翰·弗萊切爾(John Fletcher)說道。弗萊切爾稱，他不會冒險嘗試引入一家租客，除非這家租客能證明自身擁有穩(wěn)定的收入流。“我們正在尋找成熟的公司，而不是那些剛剛開發(fā)最新的應用的公司。”弗萊切爾說道。

今天的科技公司并非涌入中城區(qū)的真正先驅(qū)。在本世紀初，一批科技公司就曾進入過這個服裝區(qū)。曼哈頓的其他部分和布魯克林也都擁有自己的吸引力。瓦里克街(Varick Street)的一幢大廈原本是一家印刷廠的所在地，但據(jù)紐約市發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在這個大廈中已經(jīng)容納了38家科技公司，雖然其中很多公司將辦公地點設在這里是因為它們通過WeWork租用較小的空間。WeWork是一家商業(yè)中心公司，專門迎合創(chuàng)業(yè)公司的胃口。

但中城區(qū)——尤其是百老匯街沿邊地區(qū)——的人氣度正在上升。據(jù)NYC Digital編纂的數(shù)據(jù)顯示，百老匯街140號有7家公司，其中包括廣告代理機構(gòu)Grab Networks等;百老匯街1500號的時代廣場則容納了13家公司，其中包括服裝公司Dibsie等。

其他公司則進一步向東部地區(qū)延伸;包括網(wǎng)站開發(fā)商Dolphin Micro在內(nèi)的13家科技公司在坐落于東34街的第五大道349號擁有辦公室，這幢大廈的業(yè)主是Zar Property NY。這個地區(qū)中備受矚目的租客包括Twitter和一家法律事務所、一家銀行以及一家聯(lián)邦機構(gòu)等，其中Twitter在麥迪遜大道340號租用了辦公空間。在這條街上設有辦公室的還有Facebook，這家公司在麥迪遜大道335號擁有三個樓面的辦公空間，該公司在2010年遷入這里。

批評人士稱，中城區(qū)仍需一段時間才能提供象市中心那樣的時髦餐廳，這些餐廳的數(shù)量正在激增。不動產(chǎn)經(jīng)紀人稱，這或許可以解釋為什么有些亞市場上的業(yè)主正在提供許多附加優(yōu)惠條件的原因，如六個月的免費租期等，尤其是在人氣度不那么高的中央車站地區(qū)。

但是，這個地區(qū)的配套服務跟上高人氣度地區(qū)可能只是時間的問題。“這個地區(qū)就像是一瓶很好的紅酒。”賽爾克說道。“(隨著時間的推移)這里只會變得更好。”