面對高調(diào)上漲的墓地價格,老百姓只能連聲哀嘆“死不起”,有人不禁扼腕感嘆:做了房奴還要做墓奴!不得不無奈地自我調(diào)侃,“今后,墓地是否可以分期付款?”
一塊4平方米的墓地,最高售價竟達2.2萬/平方米,其價格已遠遠高于廈門當?shù)氐姆績r。比這更離譜的價格是位于廈門的安樂園——它以870萬元的天價傲然位列全國墓地排名之首。
廈門并不是孤例,縱觀全國各地墓地的價格都一路看漲。據(jù)網(wǎng)絡(luò)上盛傳的“十大天價墓”排行榜顯示,這些墓地的價格均在百萬元以上,因土地資源緊俏,它們的身價只漲不跌,每天的價格都在變化,且不愁找不到買家。以廈門為例,近年墓地的價格以20%的速度飆升,漲勢強勁,其價格漲幅遠超房價。
臨近清明節(jié),面對高調(diào)上漲的墓地價格,老百姓只能連聲哀嘆“死不起”,還有人不禁扼腕感嘆:做了房奴還要做墓奴!不得不無奈地自我調(diào)侃,“今后,墓地是否可以分期付款呢?”人生旅程短暫,連死后也煩惱不斷。
近日,《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者趕赴廈門實地暗訪發(fā)現(xiàn),無論公益性墓地,還是經(jīng)營性墓地,幾乎都在玩擦邊球,上有政策、下有對策,開發(fā)商從中牟取土地價格的暴利空間。單從表面上來看,天價墓地的現(xiàn)象顯示一個不爭的事實:死人正在與活人搶地。其實,這折射出更深層次的、也是中國特有的社會現(xiàn)象:土地開發(fā)制度的畸形和壟斷,這是造成“地下房地產(chǎn)業(yè)”迅速成為暴利行業(yè)的主因。
高價墓地成搶手貨
2月初的廈門,竟也遭遇連日低溫的侵襲,路人大多裹著大衣和厚圍巾,不敢輕易卸下厚重的冬衣。然而,在街角一隅,居民家中的小院墻頭不經(jīng)意地露出了幾朵粉色的桃花瓣,它們在微風中輕輕搖曳著,在熙攘的街頭上,悄然吐露一絲春的暖人氣息。而此時,距離廈門市區(qū)近30公里的一家著名的墓地,卻顯得格外安靜,不是一般的那種靜。
當?shù)厝烁嬖V記者,該墓地位于廈門市郊,由于它鄰近火葬場,附近未設(shè)公交車經(jīng)過,居民們比較忌諱去這個地方,平日都繞道而行。為此,記者找到一輛紅色的海峽出租車公司的車子,經(jīng)勸說,司機同意前往,因他不是當?shù)厝?,不得不一路打聽過去。
經(jīng)過一番顛簸,大約20分鐘,記者遠遠地看見了標有該墓地的指示牌,按照這個標志方向,出租車緩緩地爬上一個小山坡,車子右轉(zhuǎn)彎停下,眼前就是該墓地的正大門,只見整個陵園依山而建,墓碑鱗次櫛比,綠化修剪得整齊美觀,顯得井井有條,如果不是幾聲狗叫聲,記者還誤以為入了一個大公園呢!環(huán)顧四周,墓園綠化成蔭,主干道旁的綠葉內(nèi)鑲嵌著金黃色的“炮仗花”,這是南方特有的花卉,它們一串串地掛在綠墻上,好似一顆火星般炸成了一片,活躍墓地的氣氛,增添靜謐之美。
按照標志指引,記者來到半山腰上的公墓管理處,這里地面上的水漬未盡干,顯然剛剛清理打掃過。隔著辦公室的玻璃窗,記者看見兩位工作人員正在聊天,其中的一位是已在這里工作了20多年的王有才。站在記者面前的他身材不高、皮膚黝黑,寡言少語。對記者的意外到來,王有才顯得很警惕。于是,記者以購買者的身份與他攀談家常,他便低頭點了一支煙,逐漸放松了戒備,話也漸漸多了一些。
“臨近清明節(jié)了,有不少人都會來挑選墓地,現(xiàn)在自選區(qū)的墓地都‘客滿了’,只剩非自選區(qū)了。”老王吐了一口煙圈慢慢地說,現(xiàn)在面積為2.5平方米的墓穴價格近5萬元,相當于每平方米的價格高達近2萬元,其中包括5年的管理費、安葬費等,這個價格已經(jīng)非常實惠了,也沒剩幾個空位,很是緊俏。
王有才告訴《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者,天馬山墓地是公家經(jīng)營性質(zhì)的,近年以來因土地資源緊俏,其價格也上漲得很快,幾乎接近飽和了。當記者詢問是否有公益性墓地區(qū)域時,老王兩手一攤地說,“價格都差不多,何況公益性區(qū)域早就爆滿了,根本擠不進去。想買也買不到了。”
不僅如此,記者在現(xiàn)場看見,位于山坡頂端的自選區(qū)也已經(jīng)“碑滿為患”,平均每個墓地的占地面積在8平方米左右,與山坡腳下的4平方米的墓地相比顯得“寬敞”許多,其價格也水漲船高。“這里最貴的墓地近100萬元,風水都很好,依山傍水。”老王指著四周的綠化環(huán)境,這一切都是屬于無形資產(chǎn),是很難用錢衡量得清楚的。
有意思的是,記者在采訪時發(fā)現(xiàn)了一個現(xiàn)象,即墓地的價格越高,買家反而越多。“中國的傳統(tǒng)觀念就是落葉歸根,祖墳建得好,才有利于子孫后代的發(fā)展。”確實,老王的話代表了大多數(shù)購買者的心態(tài)。自從改革開放以來,生活水平提高了,不少人的錢袋子鼓起來了,不差錢。只要風水環(huán)境好,買主自愿花費大筆的金錢,用來購買想象中的另一個世界的好生活。尤其是近年,不少人都是直接沖著高價墓地而來,買主甚至還會帶著多位風水先生現(xiàn)場勘察,自愿以高昂的價格買下這塊心儀的“地下房產(chǎn)”,自己想怎么建都可以。
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死人與活人爭地原因何在
據(jù)記者了解,天價墓地還有一個共同的特點:距離市區(qū)較近,環(huán)境和周邊配套較好??v觀中國各地的情況來看,這是天價墓地形成的重要原因之一。比如,中國最貴的墓地就是廈門的安樂園,其地理位置距離廈門市區(qū)很近,僅需不到一小時的車程。
現(xiàn)場,安樂園的一位不愿意透露姓名的銷售人員介紹說,大多數(shù)墓地都分為自選區(qū)和非自選區(qū),前者的起價肯定高于后者。這里普通墓地根據(jù)面積從1.8平方米至10.4平方米不等,售價為2.12萬元至11.504萬元。高價墓都是自選墓地,至少需購買10平方米以上面積,每平方米價格2.6萬元。但當記者提出要去現(xiàn)場拍照時,卻遭到對方的拒絕。“我們要尊重死者和家屬的隱私,所以不接待參觀和拍照。”
無獨有偶,該行業(yè)的一位內(nèi)部人士陳升卻向記者透露出這個天價墓的一些秘密,安樂園距離廈門市區(qū)很近,配套設(shè)施也很完善,最貴的高達870萬元!“這是我們業(yè)內(nèi)的典范呢!這塊墓地的購買者是一位來自晉江的老板,在當?shù)匦∮忻麣?,他是為了給父母修建墓地盡孝道,他出手十分慷慨,還帶了很多風水先生專程陪同勘察這個墓地周邊的風水,儼然有備而來。天價墓地的買賣成交之后,頓時被廣為傳播,吸引了眾多參觀者”。
陳升坦言,作為該行業(yè)學習的楷模,他曾經(jīng)去實地參觀和拍攝過,從實地來看,這個墓地的占地面積超過100平方米,其墓碑等使用的材質(zhì)都極好。“這就好像家里的裝修一樣,每處材料都是最高檔的,能不貴嗎?!”
墓地之所以出現(xiàn)如此昂貴的價格,也與其經(jīng)營者的拿地成本不無關(guān)系。“安樂園的經(jīng)營性質(zhì)是私人性質(zhì),是幾個老板合資經(jīng)營的,據(jù)說包括拿地、拿證等各種成本在內(nèi),花費幾個億了。而且,大部分還是通過銀行貸款解決資金周轉(zhuǎn)難題的。”陳升表情神秘地對記者說,可不要小看了安樂園,并不是普通人都能拿到墓地的開發(fā)經(jīng)營權(quán),這可是一塊“肥肉”。“只要拿到本兒(土地開發(fā)證),像安樂園這樣的,不出幾年早就收回成本了,大把大把的鈔票主動往他兜里飛進來了。”
而相比之下,一些新“進入者”就需要非常雄厚的現(xiàn)金鏈。“從拿地開始至今也有近十年了,我們都是用現(xiàn)金的,從未向銀行借貸過。”現(xiàn)場,廈門當?shù)匾患也辉敢馔嘎缎彰哪沟亻_發(fā)商說,他原本是從事房地產(chǎn)行業(yè)的,前些年賺了不少錢,近年才開始轉(zhuǎn)行從事“地下房地產(chǎn)業(yè)”,因該行業(yè)比較隱蔽,又不易惹人眼目,容易打“擦邊球”,利潤空間也頗大。
采訪中,墓地的銷售人員無一例外地向記者介紹了 “擦邊球”的技巧:規(guī)定只對墓基和墓碑所占面積進行了界定,但周邊綠化景觀和附屬設(shè)施面積并沒算在內(nèi)。只要客戶肯出錢,一座墓地配套10平方米甚至上百平方米的附屬設(shè)施和景觀都可以,這樣就能根據(jù)客戶需求打造出幾百萬元的豪華墓。
公益性墓地成擺設(shè)
據(jù)介紹,目前絕大多數(shù)陵園內(nèi)都專設(shè)公益性墓地,但實際上這似乎已經(jīng)成為不少陵園招攬買家的噱頭。無論從價格還是面積上來說,它與非公益性墓地相比,其實沒有任何實質(zhì)區(qū)別。比如,位于廈門與漳州之間的一處新開發(fā)的墓園就具有代表性。
暗訪時,記者以買家的身份見到了該墓園的業(yè)務(wù)員周全國。在閑聊之中記者得知,周全國是地道的廈門人,擁有福建人天生的精明,洞悉購買者的心理,很會做生意。為了促成這樁買賣,當他發(fā)覺記者有意去現(xiàn)場看墓地時,便立即安排好車輛,陪同前往該陵園參觀。
該墓園距離廈門約有40公里,從廈門市區(qū)出發(fā)需近一個小時的車程,經(jīng)一路顛簸,順利抵達該陵園?,F(xiàn)場,記者所乘坐的小面包車徑直開進了一座小山丘上,車子便在半山腰上停下來,他帶著記者下車、緩步爬上了山頭,俯視整個墓地的全景。
只見現(xiàn)場正在大興土木,巨大的石碑疊放在土堆上、工人們忙碌著搬磚砌墻,正在修建一個大型停車場。周全國介紹說,“我們計劃,在今年年底之前將建好一幢辦公大樓和這個大型停車場,周邊的配套設(shè)施也將逐步完善,當然這還需要一定的時間。”其陵園規(guī)模之大,記者不禁為之驚嘆,展現(xiàn)在眼前的是占地多達500多畝的大型陵園,山頭彼此相連,連綿不絕。
站在山頂,記者抬頭望去,只見該山林地勢較高、視野開闊,山坡的前面還擁有一個天然的湖水和一個大水庫,湖水的上面還漂著大朵的荷葉,格外襯托出這里的寧靜。放眼遠望,在不遠處的山谷里,散養(yǎng)了大量白羽鴨,環(huán)境優(yōu)美。這在無形之中增加了該陵園升值的潛力。
周全國介紹,記者腳下所處的山頭屬于墓園的自選區(qū)域,此處墓地的面積較大、大多超過10平方米,有的墓地旁還設(shè)有大理石制作的茶桌和凳子,這些小擺設(shè)顯示出對逝者的緬懷之情,而修建價格自然也居高不下。
“位于山腳下的大多是公益性墓地,售價也是按照市場價定位的,我們從3月份起就要漲價20%了,這都是經(jīng)過物價部門批準的。”對此,周全國如是說。記者看到他手上拿著一份民政局下發(fā)的文件,上面寫著:經(jīng)研究同意在該陵園內(nèi)的骨灰堂范圍內(nèi)增設(shè)公益性公墓區(qū)。骨灰墓穴單人不得超過1平方米,雙人穴不得超過1.5平方米。公益性公墓建成經(jīng)我局驗收合格并報有關(guān)部門定價后方可開業(yè)。該文件的落款時間是2005年4月1日。
雖已經(jīng)過去6年了,該陵園內(nèi)的公益墓地也基本建成,但價格普遍不菲。“標準型的是4平方米、8平方米和12平方米,每多一個平米,就要加2000元。”周全國解釋說,其實公益性墓地與其他墓地一樣,以面積論價,起價也都是上千元,動輒近萬。
公益性墓地售價如此之高,顯然違規(guī),監(jiān)管明顯存在空白。對于記者提出的疑惑,周全國不禁莞爾一笑地說,“墓地經(jīng)營者都是通過當?shù)氐拿裾块T,兩者之間來往頻繁、關(guān)系甚密,怎么會賊喊捉賊呢?再退一步說,即便有人要到墓地來檢查,我們也會事先會得到消息,早就安排招待一條龍全都搞定,對方最終會落得‘竹籃打水一場空’,什么也撈不到。”
縱觀墓地買賣亂象叢生,問題的根源還是在于畸形的政策。記者了解到,根據(jù)《公墓管理暫行辦法》中關(guān)于“經(jīng)營性公墓”的政策規(guī)定,凸顯中國殯葬政策的弊端:即墓地的公益化不足。也就是說,允許公墓采取市場化經(jīng)營的模式,這就導致私人企業(yè)用公有土地投資開發(fā)墓地的經(jīng)營,從中賺取驚人的壟斷利潤。與國外相比,中國的公墓租用價格高得離譜。比如丹麥的阿瑟斯頓國家公墓,20年租期的價格相當于人民幣不到4000元,當?shù)孛總€家庭幾乎都能輕松承受,即使有人支付不起墓地租金,政府也會妥善解決。每塊墓地的管理費約合人民幣2570元/年,并且屬可選項目,墓主也可以不交,由自己負責維護整修墓地和綠化保養(yǎng)、修剪等。
而在中國的許多大城市,公墓每平方米動輒數(shù)萬已不罕見,且價格只漲不跌,導致“搶墓”風氣日盛。至于公墓的管理費用,也是強制收取,沒有給民眾任何的選擇權(quán),在其高昂的售價之中就強行攤派了管理費用了,無二選。
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“地下開發(fā)商”囤地抬價
隨著土地資源的升值,“地下房地產(chǎn)”備受商家的青睞,他們竟然囤積墓地資源,爭搶這塊利潤豐厚的“處女地”。其實,與中國的樓市一樣,在墓地開發(fā)審批過程中,暗箱操作的現(xiàn)象無處不在,經(jīng)過層層加價,導致墓地產(chǎn)業(yè)迅速成為暴利行業(yè)。
“在自選區(qū)內(nèi),墓地的建造費用雖然較貴,但相對實力買主來說,這都是小錢了。因為自選區(qū)的買主較富有,一般他們都帶著自己聘請的風水先生現(xiàn)場來看地,有的請風水先生的費用都超過墓地的價格了。”得知記者有意購買,上述陵園的“小老板”錢月在現(xiàn)場當起了向?qū)В陂e聊中錢月告訴記者,他爸才是這個陵園的大老板,他今年才31歲,此前從未接觸過這個行業(yè),近年才加入父親的這個墓地開發(fā)公司,此前他們家是在廈門從事房地產(chǎn)開發(fā),也掙了一些錢。“之所以轉(zhuǎn)行做墓地開發(fā),是因為做墓地可要比房地產(chǎn)要穩(wěn)很多,這就好像購買黃金一樣,是長期升值的。”
錢月透露,其實要從事這個行業(yè)并不容易,好在他的父親在廈門當?shù)赜泻芏嚓P(guān)系,近年才轉(zhuǎn)向做起了“地下房地產(chǎn)業(yè)”,這需要利用很多社會關(guān)系網(wǎng),普通人根本無法介入的,即便如此他們開發(fā)這個陵園也耗時耗力,前后加起來也有十年之久了。
隨著土地價格勢必將持續(xù)走高,今后的墓地價格將會越來越貴,還有一些商人就把這當成了一種投資。錢月舉例說,最近,有個別房產(chǎn)開發(fā)商主動找上門來咨詢相關(guān)囤地事宜,對大批購入這些墓地表示出濃厚的興趣,有意要做“二房東”。這令錢月頗感意外,但仔細想想,這些囤地商實在太聰明了。
為什么這樣說呢?錢月分析,為了趕在相關(guān)限制政策出來之前,有一些房產(chǎn)開發(fā)商急于分散資金,看好“地下房地產(chǎn)業(yè)”,甚至不惜一擲千金。他介紹,目前在廈門,按照民政部門的明文規(guī)定,要求墓地的購買者必須持有死亡證明,每一張死亡證明只能購買一塊墓地。這一規(guī)定將在廈門及其市郊區(qū)域的各陵園實施。無疑,這對于有意囤地的“地下開發(fā)商”來說,并非好消息。
“但上有政策、下有對策,這些都只是口頭說說而已,還沒有真正開始實施。即便實施了,我們也可以把墓地的購買時間更改一下,改在政策實施的日期之前,這樣就不會影響買賣雙方的利益。”現(xiàn)場,站在錢月旁邊的周全國立即解釋,屆時買賣雙方交易成功之后,買方將獲得一份合同證明,行業(yè)通稱為“安葬證”,一般是不會開發(fā)票的,只開收據(jù),這為以后更改時間提供方便。而囤地商一旦大量購入該土地之后,就可以再次轉(zhuǎn)賣給其他人,做起了“二房東”,從中牟取巨額利潤,這也是導致“地下房地產(chǎn)業(yè)”暴利的重要原因。
如此操作,對于一些墓地的內(nèi)部工作人員來說,就更加方便了。幾經(jīng)周折,記者經(jīng)朋友介紹,電話聯(lián)系上在沈陽某陵園工作的一位內(nèi)部人士,采訪到大量的一手內(nèi)部信息。
“原來,在政府管理比較松散時,在沈陽的一個靠近風景區(qū)的墓園出現(xiàn)過此類現(xiàn)象,由于當時價位低廉,一些墓地的業(yè)務(wù)人員就多留了心眼,私下為自家人購買了三四塊墓地留用。由于他們是自賣自銷,對于購買者必須要出具一些證明,比如死亡證明、火化證明等都形同虛設(shè)了,這加大了內(nèi)部囤地的便利性,操作極其簡單,在當?shù)鼐刮等怀娠L。”該位人士透露,墓地的市場價飆升之后,他們就開始轉(zhuǎn)賣,賺取差價,然后再以內(nèi)部價大批購入墓地⋯⋯但隨著近年監(jiān)管風頭趨緊,他們不再明目張膽地囤地了,就轉(zhuǎn)為購買“活人墓”。
何謂“活人墓”?就是二次轉(zhuǎn)賣。“有一些人為父母購買的閑置墓地轉(zhuǎn)賣給其他人員,這樣就能在短期內(nèi)賺取巨額的利潤。”他給記者算了一筆賬,這部分囤地的人當時是為長輩所購買,隨著近年土地價格的大幅提高、墓地的價格成倍上揚,他們手中的墓地價格也翻番,一塊幾千元的墓地、上漲到幾萬,甚至幾十萬不足為奇,所以這部分人就以低買高賣的形式拋售,從中牟取暴利。
墓地是暴利行業(yè)
在沈陽市郊,有不少墓地正在擴建之中,農(nóng)民閑置土地、收購價低廉,這就成為這些“地下開發(fā)商”的目標。
據(jù)該位內(nèi)部人士透露,墓園的批復手續(xù)是由國家民政局批復,但因批復面積有限,同時墓地又急需擴建,從而加大盈利空間。開發(fā)商把目光瞄準了墓地周邊的村莊和山地。新開發(fā)的墓地一般都位于城市近郊、其附近又有大量村莊和山地,開發(fā)商索性直接從農(nóng)民手中收購大量的閑散土地,擴建為墓園。顯然,此行為是違法的,但面對一次性大額的補償款,農(nóng)民們難免不會動心,誰會反抗呢?
“雖然大部分墓地的土地所有權(quán)是國家的,但由于存在一些不法行為,經(jīng)過多次變更之后,有的墓地所有權(quán)竟然就變成了私有制了。”該位內(nèi)部人士給記者算了一筆賬,墓園用地一般是偏遠山地,地價不高,一般每畝土地征地費用不過數(shù)萬元,加上平整、綠化投入每畝5萬元,道路、花崗巖裝修等投入最多5萬元,折算下來,每畝土地成本不過20萬元。同時,墓地開發(fā)經(jīng)營又可享受營業(yè)稅收的減免、除去單個墓穴石料的錢(按20%算)和土地成本,開發(fā)商的利潤近400%。墓地開發(fā)就是一個暴利行業(yè)。
另外,墓碑的建設(shè)也是開發(fā)商牟取暴利的重要來源之一。據(jù)透露,一般墓地經(jīng)營方擁有自己的建設(shè)隊伍和供料資源,都有專人運送的,自然而然就形成供貨一條龍服務(wù),壟斷了價格市場。由于墓碑的建設(shè)均都采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一樣式的方針,但所用的材料完全不同、價格自然也不同,這樣就加大了墓地價格的差距。
(文中采訪對象署名均為化名)
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