房企不能不說的秘密

　　在政策危機和金融危機中嘗到苦頭的房地產(chǎn)公司，開始尋找強大的靠山，來規(guī)避風險

　　文/夕曦

　　如同中國的股市一樣，中國的房地產(chǎn)市場是一個政策市。這一點早已成為很多業(yè)內(nèi)人的共識。所以房地產(chǎn)業(yè)的大佬們，一方面小心地盤算著政策的“機遇期”，加大力度搶占市場的制高點；一方面，又總是在被動地承受著政策忽冷忽熱所帶來的痛苦與驚喜，一不小心便要經(jīng)受冰火兩重天的生死考驗。

　　不過，房地產(chǎn)開發(fā)商都是聰明絕頂?shù)母咧巧倘巳?，他們很快總結(jié)出了歷史的經(jīng)驗和教訓，并且從中發(fā)覺了某些秘密。而只要掌握了這些秘密，并加以利用，他們便能夠有機會避開政策、甚至是市場的風險雷區(qū)。這個秘密，就是要為自己找到幾個強大的新靠山。有了這些靠山做利益的結(jié)合體，他們就能夠安全地為自己的資金鏈，乃至整個企業(yè)經(jīng)營設置一個有效的避風港。那么，誰是他們的新靠山呢？

　　首選的，是國企。在本輪金融危機中，在信貸和政策方面，國企的身份優(yōu)勢讓其占盡便宜，這種現(xiàn)象無疑也引發(fā)了民營企業(yè)的羨慕和思考。在自己無法獲得優(yōu)勢身份來規(guī)避未來風險的情況下，如何設法傍上國企這些大腕，達成利益合作的共贏關(guān)系，成為一些民營房地產(chǎn)企業(yè)開始走的一步新棋。

　　9月，房地產(chǎn)大哥萬科與中糧地產(chǎn)及其合資子公司先后以超過50億元的價格拿下了北京的兩塊地皮；同月，南京萬科宣布結(jié)盟南京市交通集團，將在土地運作和房地產(chǎn)開發(fā)等方面進行合作——而之前，萬科因為在南京降價銷售，曾經(jīng)被南京市的有關(guān)部門點名批評，甚至一度傳聞還要罰款。據(jù)說當時王石為了擺平此事，還親自去了一趟南京。

　　當然，萬科結(jié)盟國企的現(xiàn)象并非惟一。僅僅在南京，恒盛地產(chǎn)旗下的間接全資附屬公司上海鑫泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司也于近期與南京交通投資置業(yè)有限公司就成立項目公司合作開發(fā)南京下關(guān)區(qū)項目達成合作協(xié)議。此外，三個月內(nèi)狂砸200多億拿地的綠城，背后有國企資金的支持早已不是秘密。據(jù)說，葛洲壩、西子電梯、錢江等企業(yè)都是綠城拿地的資金“后盾”。綠城公司亦然公開表示，新購買的土地中，有相當一部分是與國企合作共同開發(fā)的。

　　民企尋找國企做靠山，過去其實就有。萬通地產(chǎn)的馮侖就非常聰明的實踐了“傍大款”的哲學，所以與泰達這樣的國企進行合作。在行業(yè)危機和金融危機的雙重洗禮下，吃盡了苦頭并洞察了新形勢的開發(fā)商老板們，顯然推動和加快了這一進程。

　　房企的第二個靠山，很顯然是金融機構(gòu)。9月10日，綠城集團與平安信托簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議，表示將有望在未來3年內(nèi)獲得150億的信托資金投資規(guī)模；9月19日，綠城集團與中國農(nóng)業(yè)銀行簽訂銀企合作協(xié)議，在未來兩年將可獲得100億元的授信額度，雙方并展開全方位的合作。除了綠城，另一個地產(chǎn)巨頭金地集團同樣也與中國平安簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來3年的投資總規(guī)模也有望達到100億元。而于11月19日掛牌香港的龍湖地產(chǎn)，國際配售部分的捧場者中，就有中銀集團、平安中國資產(chǎn)管理(香港)等公司的身影。

　　金融與地產(chǎn)的深度糾結(jié)，一方面是因為目前中國房地產(chǎn)市場的整體融資渠道依然較窄，主要依靠銀行貸款、定金及預付款，等于說銀行貸款實際上支撐了房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的資金鏈；但另一方面，也留下了深深的隱患，一旦出現(xiàn)類似2008年的經(jīng)濟波動，那么房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風險，進而影響到金融安全，甚至引發(fā)類似的日本經(jīng)濟泡沫的風險。