遠(yuǎn)赴海外招聘 金地轉(zhuǎn)型“房地產(chǎn)+金融”

    美國(guó)時(shí)間4月19日，在美國(guó)西北大學(xué)的凱洛格商學(xué)院大講堂里，200余學(xué)生正在聆聽一位中國(guó)房地產(chǎn)老板的富有激情的招聘演講，考慮是否將簡(jiǎn)歷投給這個(gè)東方國(guó)度的“最賺錢的行業(yè)”。

    張華綱，金地集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金地”，600383）總裁，正是演講臺(tái)上的主角。

    自4月9日登機(jī)赴美起，他帶領(lǐng)著招聘團(tuán)隊(duì)，馬不停蹄地在美國(guó)斯坦福大學(xué)、哥倫比亞大學(xué)、哈佛大學(xué)、麻省理工大學(xué)、芝加哥大學(xué)、西北大學(xué)6所知名高校商學(xué)院進(jìn)行專場(chǎng)招聘，尋找可以支撐金地未來(lái)金融戰(zhàn)略的高端人才。

    符合他心意的高端金融人才，一定要會(huì)從事房地產(chǎn)金融分析、投資分析、房地產(chǎn)基金管理。而這一切需求都源于張華綱為金地建立的新戰(zhàn)略——與瑞士銀行 （以下簡(jiǎn)稱 “瑞銀”）合資成立的房地產(chǎn)基金投資公司（即離岸公司）——做人才儲(chǔ)備。

    轉(zhuǎn)型

    “房地產(chǎn)金融將成為金地新的戰(zhàn)略方向，新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。”張華綱這樣宣稱。

    繼年初宣布與瑞銀合作以來(lái)，他已為投資基金公司的籌備投入大量人力物力。此次遠(yuǎn)赴重洋，網(wǎng)絡(luò)人才，也是這一“新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)”奠基工程之一。

    在眾多地產(chǎn)公司 “瘋狂找錢”的近況下，張華綱否認(rèn)金地“缺錢”。金地今年一季度財(cái)報(bào)也顯示，資金余額達(dá)到了62億，截至目前已獲取土地需要在未來(lái)支付的地價(jià)總額30億左右。另外，金地手中還有低利率的8億元銀行貸款。

    出資與瑞銀成立基金公司，在張華綱看來(lái)，能夠把公司價(jià)值最大化，而不是在信貸緊縮下，去尋求資金支持。他認(rèn)為此舉能借助美國(guó)的金融優(yōu)勢(shì)與成熟的房地產(chǎn)開發(fā)成果，融合中國(guó)地產(chǎn)與金融。

    早在2004年，金地就已經(jīng)開始探索地產(chǎn)與金融結(jié)合發(fā)展的相關(guān)模式，與國(guó)際、國(guó)內(nèi)著名投資銀行、私募基金合作開發(fā)多元化的融資平臺(tái)。此次與瑞銀的合作，將實(shí)現(xiàn)金地獨(dú)立的運(yùn)作基金投資業(yè)務(wù)，打造全新的海外融資平臺(tái)，這在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)尚屬先例。

    地產(chǎn)融資新途

    “無(wú)論外資通過(guò)何種方式進(jìn)入，都被外匯管理局通過(guò)外匯結(jié)算牢牢把握。”北京世邦魏理仕投資部高級(jí)經(jīng)理黃建斌表示。

    自2006年始，監(jiān)管部門限外金牌不斷，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》（171號(hào)文件）、《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 （2007年修訂）》相繼出臺(tái)。但在美元較長(zhǎng)時(shí)間貶值預(yù)期情況下，更多的國(guó)際游資開始流向亞洲等新興市場(chǎng)，瑞銀就位列其中。

    馬克。艾兵豪斯歸結(jié)投資中印房地產(chǎn)的原因是，“因?yàn)檫@兩個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)仍在高速發(fā)展”。他表示：“事實(shí)上，一系列限外政策的實(shí)施，只是增加了外資進(jìn)入的政策門檻，但市場(chǎng)形勢(shì)卻一直沒有變化，因此國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于外資仍是具有較強(qiáng)的吸引力。

    高度的保密性、減免稅務(wù)負(fù)擔(dān)、無(wú)外匯管制等特點(diǎn)，是眾多公司與投資者選擇海外離岸公司投資模式的主要原因。

    據(jù)熟知此操作程序的業(yè)內(nèi)人士介紹，金地與瑞銀采用的這種模式，經(jīng)過(guò)商務(wù)部審批成立的離岸公司，其屬下的境外資金入境時(shí)只要通過(guò)外匯管理局進(jìn)行外匯結(jié)算報(bào)批，就可以進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    “而在國(guó)內(nèi)、國(guó)外兩端時(shí)，離岸公司資金在幣種兌換、資金調(diào)撥上有很大的自由，基本不受國(guó)內(nèi)外匯管制等政策影響。”華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)副總經(jīng)理公衍奎表示，這種自由，提高了境內(nèi)外資金綜合利用的效率，降低了公司的運(yùn)營(yíng)成本。

    據(jù)其介紹，如果將來(lái)通過(guò)轉(zhuǎn)讓離岸公司股份再融資，則資金將不受任何外匯管制，直接進(jìn)入內(nèi)地公司賬戶。但通過(guò)增資、涉外股東借款、轉(zhuǎn)股等方式再融資，則需向商務(wù)部報(bào)批。

    “其實(shí)調(diào)控只是暫時(shí)的，從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是極具投資價(jià)值的。”剛剛從美國(guó)回來(lái)的張華綱一點(diǎn)不擔(dān)心。

    “國(guó)內(nèi)多年來(lái)雖然調(diào)控頻頻，但是總體收益率是不錯(cuò)的，不管是毛利率，還是凈資產(chǎn)回報(bào)率都很好，這是他們看重的。”

    目前金地已經(jīng)完成基金所有法律文件和公司設(shè)立準(zhǔn)備，并完成了在美國(guó)的路演，在5月和6月會(huì)繼續(xù)在中東、歐洲和亞洲進(jìn)行路演。整個(gè)募集工作在按照計(jì)劃有序的進(jìn)行。

    按照金地、瑞銀雙方計(jì)劃，一期募集金額將在2億~3億美元，雙方各占50％的比例，投資目標(biāo)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的住宅項(xiàng)目。“金地將有沈陽(yáng)的一個(gè)項(xiàng)目作為種子項(xiàng)目參選，其他項(xiàng)目都在市場(chǎng)上尋找，如果一期情況好，二期會(huì)增大到8億到10億美元。”對(duì)于募集資金的前景，張華綱十分看好。

    埋伏新人

    張華綱總算不虛此行，他說(shuō)：“中國(guó)概念受到熱捧，從現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)聘情況來(lái)看，選擇面很寬。”

    金地集團(tuán)人力資源部總經(jīng)理徐家俊已經(jīng)收到了很多來(lái)自美國(guó)高校的人才簡(jiǎn)歷。他說(shuō)：“很多在校的MBA，他們一般最少都有6年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，最多的甚至已工作12年，另外，他們的亞洲背景，對(duì)我們開展國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)有很多便利條件。”金地也將通過(guò)電話等方式做進(jìn)一步的溝通，人員配備會(huì)盡快到位。

    在國(guó)內(nèi)，金地的校園招聘之路開始于1996年，當(dāng)初的“優(yōu)秀畢業(yè)生”們很多都成為今日集團(tuán)和分公司的“要員”。但張華綱表示，“即將開始的房地產(chǎn)基金投資業(yè)務(wù)，國(guó)內(nèi)人才稀缺。即使有，成本也會(huì)很高”。于是，金地把目光撒向了海外。

    “四五年前我們就開始琢磨這個(gè)事，花了很長(zhǎng)的時(shí)間”，張華綱認(rèn)為，“雖然現(xiàn)階段大環(huán)境不太好，但是長(zhǎng)期是看好的，我們認(rèn)為好戲才剛剛開始，所以急切需要高端金融人才來(lái)發(fā)展新業(yè)務(wù)。”

    在赴美之前，張華綱還與這些美國(guó)高校的房地產(chǎn)研究中心取得聯(lián)系，下一步將爭(zhēng)取與這些高校房地產(chǎn)研究中心合作，對(duì)房地產(chǎn)投資和基金管理模式、房地產(chǎn)證券化和REITS研究、房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)、中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)際金融市場(chǎng)結(jié)合的可行模式等課題上進(jìn)行廣泛合作研究。